楼盘烂尾停工，施工方能扣塔吊、材料抵债吗

一、楼盘烂尾停工，施工方能扣塔吊、材料抵债吗

　　楼盘烂尾是当前房地产行业最突出的痛点之一，开发商资金链断裂，拖欠巨额工程款，施工方往往是最直接的受害者。很多施工方第一反应就是把工地上的塔吊、升降机、钢筋水泥扣下来，"什么时候给工程款什么时候还给你"，这种看似天经地义的自助行为，实际上很可能触犯法律，甚至构成侵权，反而得不偿失。

　　根据《民法典》第四百四十七条规定："债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。"留置权的成立有三个法定要件：一是债权人合法占有债务人的动产；二是债权已届清偿期；三是债权的发生与该动产属于同一法律关系。三个要件缺一不可。实践中，工地上的塔吊、施工升降机、脚手架等大型设备，绝大多数情况下都是施工方自有的财产，或者是施工方从租赁公司租来的财产，所有权根本不属于开发商。开发商堆放在工地上的钢筋、水泥、管材这些确实是开发商所有的动产，施工方基于施工合同合法占有，而且和拖欠的工程款属于同一建设工程法律关系，理论上是符合留置权构成要件的。但即使是这种情况，施工方也不能直接扣下来变卖抵债。根据《民法典》第四百五十三条规定，留置权人应当给债务人六十日以上履行债务的期限，逾期未履行的，才可以与债务人协议以留置财产折价，也可以就拍卖、变卖留置财产所得的价款优先受偿。

　　二、施工方对已经建成的烂尾楼部分，享有优先受偿权吗

　　《民法典》第八百零七条明确规定："发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。"根据《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条规定："承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。"也就是说，哪怕开发商把整个楼盘抵押给了银行，哪怕开发商欠了几十个亿的外债，施工方的工程款也要排在银行和所有债权人前面先拿。

　　三、楼盘烂尾停工，施工方正确的维权姿势是什么

　　第一步，及时固定证据，先发函催告。第一时间把已完工程量、工程签证、结算文件、催款记录、往来函件全部整理好，形成完整的证据链。然后向开发商发书面的催告函，明确告知其拖欠的工程款数额，限期内支付，逾期将行使建设工程价款优先受偿权。第二步，立即申请财产保全，查封案涉工程和开发商的其他财产。第三步，提起诉讼，明确主张建设工程价款优先受偿权。第四步，如果开发商进入破产程序，一定要及时申报债权，主张优先受偿权。

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