在建工程抵押后部分楼栋预售抵押顺位如何确定
2026-10-14 菅秀伟律师
在建工程抵押后部分楼栋预售的，抵押顺位原则上以不动产登记簿记载的抵押登记时间为准，不因后续预售行为而改变。根据《民法典》第395条，正在建造的建筑物可以抵押；第402条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，只要在建工程抵押已经依法办理登记，抵押权即已设立并取得登记顺位。其后开发商将部分楼栋预售，属于抵押期间转让抵押财产。根据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定除外；抵押财产转让的，抵押权不受影响。这意味着预告、网签备案或者实际销售，并不会当然消灭在先抵押权，也不会使购房人或者按揭银行自动取得优先于在先抵押权的顺位。若同一在建工程上存在两个以上抵押权，根据《民法典》第414条，已登记的抵押权按照登记时间先后确定清偿顺序；已登记的先于未登记的受偿；均未登记的按债权比例清偿。因此，在建工程抵押后部分楼栋预售，原有抵押权仍按原登记时间排在先，后续新设立的抵押权则按新登记时间排在后。若抵押权人同意解除特定楼栋抵押并办理注销登记，则该楼栋上原抵押权消灭，后续按揭抵押或新抵押才能以新登记时间确定顺位。但需注意，购房人若符合商品房消费者保护条件，其权利可能突破顺位规则。依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以居住为目的购买房屋并已支付全部价款的商品房消费者，其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权；不能交付且无实际交付可能时，价款返还请求权亦优先。故顺位确定需同时审查登记时间、抵押物范围、解押情况以及购房人是否属于受特殊保护的商品房消费者。法理上，这体现了不动产抵押登记生效主义、抵押权追及效力与消费者生存利益优先之间的平衡。
在建工程抵押后预售的房屋，购房人办理预告登记是否能够优先于在先抵押权？
购房人办理预告登记，并不当然取得优先于在先抵押权的法律地位。根据《民法典》第221条，预告登记是为了保障将来实现物权，登记后未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。但预告登记本身并非抵押权，也不产生独立的优先受偿顺位。若在建工程抵押权已经先行登记设立，开发商的抵押权在预告登记之前已经存在，预告登记只能约束开发商后续的处分行为，不能溯及消灭或者当然压制在先抵押权。购房人能否优先，关键看是否构成受特殊保护的商品房消费者。依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权的，人民法院应予支持；只支付部分价款，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，同样适用。房屋不能交付且无实际交付可能时，消费者主张价款返还请求权优先于上述权利的，也应支持。若购房人属于投资购房、以房抵债、名下有多套住房或者未付清价款且未在指定期限内补足，则通常不能仅凭预告登记或网签备案对抗在先抵押权。故预告登记的作用主要是保全将来物权变动和阻却开发商另行处分，而非当然改变在建工程抵押已经形成的顺位。法院还会结合购房时间、付款事实、购房目的、房屋形态等综合判断。
同一在建工程上先后设立多个抵押权时，清偿顺位按照什么规则确定？
同一在建工程上先后设立多个抵押权的，清偿顺位按照登记时间先后确定。依据《民法典》第414条，同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；抵押权已经登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。就不动产在建工程而言，抵押权自登记时设立，未办理登记通常不发生抵押权设立效果，因此实践中最主要的是比较各抵押权登记簿记载的登记时间。登记在前的抵押权优先于登记在后的抵押权，登记时间相同的，通常按照债权比例清偿。部分楼栋预售本身并不产生新的抵押权，也不会改变既有抵押权的登记顺位。若开发商在预售后又以该项目或者尚未解押的楼栋向其他债权人设立抵押，新抵押权只能按照其登记时间排在后位。若抵押权人同意预售并解除部分楼栋抵押，则该部分楼栋上的原抵押权因注销而消灭，后续设立的按揭抵押或其他抵押以新的登记时间为准。需要说明的是，建设工程价款优先受偿权虽非抵押权，但依据《民法典》第807条，承包人对建设工程价款享有优先受偿权，通常优先于抵押权；而符合法定条件的商品房消费者权利又优先于建设工程价款优先受偿权和抵押权。因此，多个抵押权之间的顺位按登记时间判断，但最终受偿时还可能受到建设工程价款优先受偿权和商品房消费者权利的影响。抵押权人应当关注登记簿记载、抵押物范围变化、解押登记和预售资金监管安排。
在建工程抵押后部分楼栋预售，抵押权人能否就预售资金或者已售房屋主张优先受偿？
抵押权人对已售房屋和预售资金的权利需要分别判断。就已售房屋而言，抵押权具有追及效力。依据《民法典》第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，但抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，若某楼栋仍在抵押登记范围内且未办理注销，抵押权原则上仍可追及于该房屋，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定情形时，抵押权人可以主张对该房屋变价款优先受偿。但这一追及效力会受到商品房消费者保护规则的限制。依据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以居住为目的且已支付全部价款的消费者，其房屋交付请求权优先于抵押权；房屋不能交付且无实际交付可能时，其价款返还请求权亦优先。故对符合条件的消费者房屋，抵押权人不能当然优先。就预售资金而言，抵押权并不自动及于开发商收取的购房款。抵押物通常是在建工程及相应建设用地使用权，预售资金属于债权或者账户资金，除非当事人另行设立应收账款质押、账户质押或者资金监管安排，抵押权人一般不当然享有优先权。不过，《民法典》第406条同时规定，抵押人转让抵押财产应当及时通知抵押权人；抵押权人能够证明转让可能损害抵押权的，可以请求抵押人将转让所得价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。因此，若抵押权人能证明预售可能损害抵押权，可主张对转让价款提前清偿或提存。若预售已经抵押权人同意并约定资金用途，则按同意文件和监管协议处理。建设工程价款优先受偿权在顺位上通常优先于抵押权，但商品房消费者权利又优先于建设工程价款优先受偿权。抵押权人应当通过资金监管、同意预售条件、解押安排和登记监控来控制风险。
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菅秀伟 律师
北京-海淀区 北京以理律师事务所
擅长： 劳动工伤 债权债务 合同纠纷 婚姻家庭 建筑工程 综合
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